房屋质量问题导致渗水，可以拒交物业费吗？

近日，一咨询人张先生来电：2020年张先生在某小区购买了一套住宅，2022年入住之后，发现房屋存在质量问题：阳台和客厅相连接的地方，每次下暴雨都会渗水。因为这个问题张先生找了开发商和物业管理公司，最终都没人来解决。因为问题得不到妥善处理，张先生没有一直交物业费，最后遭到物业管理公司的起诉。物业管理公司要求支付物业费，并承担违约金。这是合理的吗？

【律师说法】

根据《民法典》第九百三十七条的规定，物业是为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。张先生反映的房屋渗水问题不属于物业公司服务范围的事项，不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述开发商遗留问题产生的损失。根据《民法典》九百四十四条的规定，物业管理公司已经按照约定和有关规定提供了服务，物业管理公司可以要求张先生支付物业费。根据《民法典》五百八十四条的规定，业主不履行物业服务合同约定，物业管理公司主张违约金也是合理的。

根据《民法典》第六百一十七条的规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。因此，张先生如果能确认房屋渗水属于质量问题，不符合交付房屋的质量要求，可以要求开发商承担违约责任。

【小律提醒】

合同具有相对性原则，基于一个事实和理由的法律关系不能转嫁到不同的法律关系层面上，所以业主以房屋存在质量问题、人身财物受损等情况作为不按期交纳物业费的理由不能作为抗辩的事实，往往得不到法院的支持。房屋质量、人身财物受损等问题业主可及时通过协商或者诉讼方式要求开发商承担违约责任。

【法律适用】

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百一十条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。

第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第六百一十七条 出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。  物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 

 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。