买房后，开发商承诺的周边配套不能落地，构成欺骗消费吗？

1.购房后发现买房时开发商承诺的学校、地铁站、商业街等不能落地，属于虚假宣传吗？

2.购房者该如何维权？

律师说法：

1. 一般情况下，当开发商广告宣传内容与实际不相符时，在司法实践中，法院一般会依据《商品房买卖合同司法解释》第三条之规定，从“广告所列内容是否在开发商开发规划范围内；”“说明和允诺是否具体确定”“是否对合同订立以及价格确定有重大影响”三个方面综合判断是否属于虚假宣传。

2. 防范和制约虚假宣传，最重要的是购房者要针对不同方面可能发生的虚假宣传，一一核实并以比较明确的方式落实到书面合同中，并约定有明确的违约赔偿标准。

若开发商之前做出的配套设施等“承诺”是要约，并且对该相关设施作了说明和允诺，那么就应视为合同内容，违反了就要承担违约责任，购房人可以向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。如果开发商不敢把一些宣传的内容落实到的合同中，就说明这些内容很可能无法落实。购房人可以选择保存好相关宣传资料、对样板间、沙盘提前拍照录像，对销售人员的承诺录音等提前做取证工作，但是这类证据在诉讼中的证明力和作用同书面合同是不能比的。

如果开发商同意把相关内容落实到书面合同中，有相应的质量标准并且约定了相应的违约责任标准，将来一旦发生了合同内容有涉嫌虚假宣传的情况，消费者维权就比较容易了。

小律提醒:

第一、不轻易相信销售人员的口头承诺。第二、有关新建商品房装修标准、配套绿地使用、交通及其它市政配套等，应着重关注。对于市政配套，可在购房前通过规划等相关部门申请政府信息公开，查询小区所在区域的区域规划、控制性详规、修建性详规等规划资料。第三、签订合同前，应仔细阅读购房合同，购房合同内没有明确规定的，可要求开发商签署补充协议。第四、收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音、聊天记录等，可全部收集起来，不明白处可向专业人员咨询。

法律适用:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第二十一条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。