房东未按约定承担维修义务，承租人如何申请索赔？

案情介绍：

2018年5月13日，黄某作为甲方、李某作为乙方签订了《房屋租赁合同》，由李某承租黄某名下房屋。

按照合同约定，“对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性合理使用而导致的损耗，甲方在接到乙方修复通知七日内维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。”

合同签订后，李某依约支付了全部房租和押金，并于2018年8月31日入住房屋。随后相继发现房屋部分设备损坏，房内燃气设施存在安全隐患无法使用。李某多次向黄某反映，要求立即更换煤气灶并维修房屋损坏部分，但被黄某拒绝。2019年3月9日，李某通知黄某，要求依约解除租赁合同，并要求黄某返还租金、押金和修缮费用。

2019年3月30日，双方对房屋进行交接，但对租金、押金、维修费的返还未达成书面意见。李某诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求黄某返还预付房租、租赁押金、修缮费用。

律师说法：

黄某在合同履行中，并没有尽到对租赁物损坏的维修义务。其提供的房屋门锁，李某经反复交涉，黄某并没有采取有效措施，致使李某家人多次出现进门不能现象，这直接影响到李某对租赁物房屋的正常使用。再有，燃气公司例行检查时，发现该租住房屋内燃气设施存在超过使用年限、熄火保护装置失灵等问题，遂发出整改通知书。李某通过与黄某进行沟通，仍不被黄某重视和解决。这直接对李某及其家人的人身安全构成威胁，也违背了双方的合同约定。最终，李某提出提前解除合同，也得到黄某的认同，但黄某在合同履行中存在的违约责任，并不能因此免除。

就房屋修缮费用而言，根据《民法典》的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。同时，法律规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。结合本案来看，双方在签订合同时已经约定，甲方负有在乙方承租过程中出现该房屋、附属设施因自然属性合理使用而导致损耗的维修义务。甲方逾期仍未维修的，乙方维修后费用由甲方承担的约定。甲乙双方在签订合同时均属于真实意思表达，应当按照合同约定享有一定的权利并承担相应的义务，乙方因维修产生的费用应由甲方负担。

小律提醒：

承租人在房屋租赁合同中，以书面形式和出租方就细节进行详细补充，详尽规定双方如何履行义务，避免口头约定所存在举证困难的问题。

法律适用：

《中华人民共和国民法典》第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。