格式条款怎么理解？

案情简介：

近日，长沙的宋女士购买了一个开发商没有标注的车位，实际验收才知道车位左侧有一堵墙，和宣传的根本是两回事。于是宋女士要求退还车位费并赔偿，开发商以宣传图不能作数，还是以合同为准，拒绝了宋女士的要求。

最终，宋女士将开发商告上了法院并支持了宋女士的诉讼请求。

在商品房买卖合同签署及履行过程中消费者应注意哪些问题呢？

律师说法：

一、虚假宣传

在商品房买卖合同与广告宣传内容不符时，开发商往往将宣传视为要约邀请来规避责任，根据法律的规定，确实大部分的广告只构成要约邀请，不作为双方实际合同实质内容的约定，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此时，购买人可以向法院主张撤销商品房买卖合同，并要求开发商返还支付的全部价款。

二、延期交房

开发商往往还存在延期交房等带来的赔偿问题，开发商往往扩大法律规定的不可抗力的适用范围来免除违约责任，但其实并不能得到法律的支持。在发生延期交房的纠纷时，建议购房者一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据，另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。

三、格式合同

在购房合同中，开发商往往还会约定对格式条款的最终解释权，实际上，最终解释权条款违反《民法典》、《消费者权益保护法》有关格式合同的解释规则，属于无效条款。对开发商提供的格式条款，首先是要按照通常的含义来理解和解读，如果存在多种含义或者歧义时，需要作出对格式合同提供方不利、对购房者有利的解释。

小律提醒：

消费者在签订购房合同时需要注意合同的内容与实际宣传是否一致，对涉及到不可抗力和格式条款的有关条款给予高度重视，并保留好相关证据，后期发生纠纷时可以向房屋主管部门投诉，或者向法院起诉。

法律适用：

《中华人民共和国民法典》

第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

第四百九十八条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

第五百九十条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

《消费者权益保护法》

第二十四条：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。