浅析经济适用房的购买和转让

案件概述：
2006年9月25日，原告李某与被告王某签订了一份《经济适用房买卖合同》，合同约定王某将自己在朝阳区某经济适用房E区范围内部分住房的购买权转让给原告，原告一次性向王某支付人民币8万元整作为名额转让的补偿。此后，原告又向联系人邢某支付了转让金23 000元。原告在与王某在签订《经济适用房买卖合同》之前未经过有关部门的购房资格审查，后原告拿着转让的房号去购买房子时遭拒，于是原告起诉至法院要求确认其与王某签订的《经济适用房买卖合同》无效，王某、邢某返还原告房号转让金。

裁判结果:
本案中原告与王某之间所签订的《经济适用房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定且损害了社会公共的利益，故被法院认定为无效。
判决后，原告及二被告均未提起上诉，上述判决已经发生法律效力。

结果分析：
现在经济适用房的购买必须满足一定的条件，年收入小于等于6万且是当地户口。我们先来看看2015年出台了关于经济适用房的新政策：
1、经济适用房规定未满5年不得正式上市交易;
2、政策规定满5年后，补交土地出让金把经适房转为商品房后就可以合法销售;
3、目前还未满5年情况下，签署的买卖合同是无效的，不受法律保护。
我国现行政策不允许按市场价格出售未住满5年的经济适用房，所以只能以不高于购买时的单价出售，且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。如果出售住满5年的经济适用房出售方可依照市场价格出售，并只需按房屋成交额的10%补交综合地价款。换句话说，经济适用房的出售关键看使用年限，5年以内既限制出售方的出售单价，也限制购买方的购买资格，而5年以上不要求购买者有特定购买资格，出售方也只需补规定的钱。
本案中王某转让的是其购买名额，其还未实际取得该经济适用房的产权所以不是适格出售方；其次即使王某取得了产权，也是“有限产权”，而非普通商品房的全部产权，要受上述规定约束，原告本身并不是经过审核的具有购买资格的人，同时该适用房未满5年，订立合同是无效的。
合同法第52条规定了合同无效的五种情况，本案中原被告双方的行为破坏了社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，属于合同无效的第4和第5种情况，所以即使本案发生时间较久，仍然不影响法院的对合同认定无效的判决。

四、小编心语
经济适用房是国家给符合政策的中低收入人群居住的房子，而因为其价格便宜所以让很多人虎视眈眈，甚至听说过很多明明不满足条件却通过各种关系取得资格的例子。小编想说，国家的初衷是好的，但是希望对购买者资格的审查应该更加公正、透明、严格，确保适用房分给了真正需要的人群。小编也想提醒二手经济适用房购房者，您的购买行为必须符合法律相关规定，在符合规定的前提下要对房屋的权属关系详细调查，特别要注意房屋是否有共有人，防止购买后，引起不必要的麻烦。另外，特别提醒务必不要买没有房产证的二手经济适用房。