有关离婚时房屋分割的常见问答(三)

问答目录：

1. 一方婚前投资的房屋，婚后由双方经营出售，所得收益是否作为夫妻共同财产分割?

2. 一方将婚前购置的房屋用于婚后出租，所得收益是否作为夫妻共同财产分割?

3. 一方婚前购买、另一方出资装修的房屋，是否作为夫妻共同财产分割?

4.一方婚前使用对方资金购买的房产，是否作为夫妻共同财产分割?

5. 一方承诺婚前房产经过一定年限即转化为共同财产的，离婚时该房产是否作为夫妻共同财产分割?

6.一方婚前购买、婚后取得房产证的房屋，能否作为夫妻共同财产分割?

1. 冯先生在婚前花费110万购买了6套房产。冯先生和张女士结婚后将该6套房产交给张女士打理。张女士经过打理后原来的6套房屋已变成了9套。2006年3月就在房屋价格再次大幅上涨时，张女士预感到国家将会采取新一轮的调控措施，在和冯先生商议后，俩人将房产全部抛出，扣除税费后得款960万元。现夫妻感情破裂，面临离婚。问：售房所得的960万元价款是否作为夫妻共同财产分割?

答：冯先生的6套房产虽然是个人婚前房产，但该房产并非用于自住，而是用于投资。在冯、张俩人结婚后，上述房产继续由张女士用于投资经营。因此，根据最高人民法院关于适用婚姻法的司法解释(二)中关于“婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益”，属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”的规定，该6套房产产生的收益应当属于夫妻共同财产。故可以将960万元扣除冯先生310万元的个人财产后，分割时，冯、张俩人可就冯先生个人房产的价值和张女士的个人贡献做进一步的协商或由法院酌情判决。

2. 陈先生和刘小姐结婚自住一套房屋，婚后陈先生将自己婚前购买的九套房屋出租，一年的房租达32万余元。后因感情不和离婚在分割财产中，刘小姐提出分割这十套房产，但被陈先生以该房产系其个人婚前财产为由拒绝。刘小姐继而提出分割8年来被陈先生隐匿的250余万元的房租款。但陈先生认为个人财产所得的收益仍属于其个人财产，故不同意分割。问：上述房屋的租金收入应否作为夫妻共同财产分割?

答：该十套房产虽然是陈先生的个人婚前财产，但陈先生将其中九套房产用于出租的行为属于一种经营行为，且在这一出租过程中，刘小姐也发挥了一定作用。按照我国婚姻法第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有”的规定，陈先生在婚姻关系存续期间将房产出租所取得的租金收入属于夫妻共同财产。因此，刘小姐要求分割结婚后8年来的租金收入是有法律依据的，应该能得到法院的支持。

3. 韩女士将与汪先生结婚，并将其婚前购买的房屋作为新房，汪先生主动出资8万元对房屋进行了精装修。之后俩人完婚。两年后，俩人决定离婚。问：该套房屋是否作为夫妻共同财产分割?

答：该套房产系韩女士的个人婚前房产，汪先生出资对房屋进行装修的行为，实际上通过添附使韩女士的房产得到了升值。由于双方并未约定房产归夫妻共同所有，故在俩人离婚后，该房产仍作为个人财产归韩女士所有。此时韩女士的获益已失去了法定依据，因此，韩女士应将汪先生的8万元装修款作为不当得利之债务向汪先生返还。

婚前一方出资购买、另一方装修的房屋是否作为夫妻共同财产处理，不可一概而论。上述案例只是作为具体个案的处理情形。如果双方在谈婚论嫁时出于今后共同所有的目的买房，并由一方出资购房、另一方出资装修的，此种情形下的房屋还是应该作为夫妻共同财产处理的。当然，如果双方出资比例悬殊，且以后的婚姻持续时间较短，则法院一般会根据双方出资的实际情况，决定房产的分割比例，而不是简单地按双方各半的比例分割。

4. 恋爱期间叶小姐提出想买房，黄先生便主动拿出30万元交给叶小姐作为购房资金。叶小姐用该笔款项购买了一套商品房，并取得了房产证。同年10月俩人结婚，该房被叶小姐用于对外出租。目前，因黄先生移情别恋，俩人面临离婚。该房产已升值到50万元。黄先生认为该房产系其出资购买，房产应归自己所有。叶小姐认为购房资金是黄先生对自己的婚前赠与，且房产证在自己的名下，因此房产应归其所有。问：该套房产应如何处理?

答：该套房产是否能作为夫妻共同财产分割，关键是看双方当初购买该房产时是否达成了该房产属于双方共同所有的一致意见。由于双方目前争议较大，均不承认是出于为共同所有的前提下进行购房，且叶小姐在婚前已取得了房产证。故应认定该房产属于叶小姐的个人婚前财产。但叶小姐提出的30万元购房款是赠与的说法在黄先生不承认的情况下是难以成立的，在司法实践中一般也不会被法院所支持，所以，如果叶小姐不能对其主张提供相应证据，则该笔款项应作为其对黄先生的债务由其返还。

对于黄先生而言，比较幸运的是叶小姐还承认30万元购房款是其出资的。如果叶小姐不承认购房时黄先生曾经出资，而黄先生又不能提供相应证据证明其出资的话，则该房产只能认定属于叶小姐个人的婚前财产，且双方亦不存在债权债务关系。此时，黄先生无论是在房产上还是在对叶小姐的债权上都是无法得到保护的。可见，在黄先生出资的情况下，其保留当时从银行提款或将款项打到叶小姐帐户上的银行凭证等证据还是非常必要的。

5. 赵某婚前购买了一套房，与丁某结婚六年后婚姻走到了尽头。离婚时丁某提出，在双方结婚时赵某为表示其爱情的忠诚，曾向其承诺结婚5年后，住房即属于双方共同所有，现双方结婚已满五年，故要求将房产作为共同财产分割。赵某认为，当时是有过口头承诺不假，但那是因为自己不懂法律而随便说说而已，现在自己反悔了，故房产还是自己的婚前财产，不应分割。问：该套房产能否作为夫妻共同财产分割?

答：如果丁某确有证据证明(比如对方的书面承诺)，双方曾约定过，在双方的婚姻持续5年后，赵某的婚前房产即转化为夫妻共同财产。则双方的这种约定依法是受法律保护的。在双方的婚姻存续5年后，双方约定的条件已经成就，该套房产即转化为夫妻共同财产。赵某后来的反悔并不能改变房产已共同所有的性质，因此，在这种情况下，丁某有权要求分割该套房产。

6. 柳先生婚前购买了一套预售商品房，在与江女士婚后才取得了所购房屋的房产证。现俩人感情不合决定离婚，双方在房产问题上发生争议。问：该套房产可以作为夫妻共同财产分割吗?

答：该套房产是柳先生婚前用其个人财产购买的，虽然房产证的取得是在其和江女士夫妻关系存续期间，但该房产不过是柳先生个人婚前财产在物质形态上的转化(即由动产货币转化为不动产房屋)，因此，该套房产仍属于柳先生的个人婚前财产，故不应作为夫妻共同财产分割。

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