房子公摊面积又变大？高层出台新规定，2023年起，2类人受影响

新规对开发商及购房者的影响及房屋公摊面积的法律问题解读

住建部发布的《民用建筑通用规范》，将于2023年3月1日正式生效，新规3.1.1中明确规定：建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。其中“外围护结构”指的是外墙，“外表面”是指外围护结构的设计完成面，当幕墙作为外围护结构时，“外表面”为幕墙面板外边线。也就是说，对于3月1日之后新建的房子，将全部会按照这个“新标准”计算。

根据新规可知，外墙面层均要计入建筑面积，房子的建筑面积增大，公摊面积也会增大，那么相应的套内面积会缩小。这次新规必将影响到开发商和购房者。

一、对购房人的影响

首先，新规的出台对购房人肯定是有影响的，毕竟计算建筑面积的公式发生了一定的调整。但是影响有大小之分。对于一些普通的住宅，如果主体外墙面没有太多的装饰装修，影响相对较小。但是对于装饰装修比较多的住宅，以及常规的商业楼，影响是比较大的。很多的商业楼外装修是比较漂亮的，用了不少的幕墙，真正计算下来，额外增加的面积是不小的。

其次，对房款可能会有一定的影响。根据新规来看，外墙面层均要计入建筑面积，房子的建筑面积增大，但实际套内面积没有改变，购房者想要买到和以前同样套内面积的房子可能需要付出更多的成本。

再次，对房本面积也可能会有一定影响。房本面积上往往会显示建筑面积，建筑面积增加的话，显然也会出现在房本上。

二、对开发商的影响

首先，对于开发商而言，这项新规定将会增加建造成本。由于建筑面积变大，开发商需要增加投资来建造外墙和幕墙等部分。但另一方面来说，此次新规的目的也是鼓励开发商不使用玻璃幕墙这种高耗能、光污染大的建材，而采用更节能的建筑材料，以减少空调等设备的使用量，从而降低能源费用。

其次，随着新规发布后，未来可能会有开发商以及中介以此为宣传噱头，劝购房者抓紧时机买房，以免未来公摊面积增大后买房更加不划算。

再次，开发商为提高购房者的满意度，可能会增加公共区域的使用价值，为业主提供更好的生活体验。

三、关于房屋公摊面积的有关解读

此次新规引发舆论热议主要是购房者对“公摊面积”这个词比较敏感。“公摊面积”并非法律概念，而是一个日常用语化的技术用词，不论是过去的物权法、合同法，还是2021年生效的民法典物权编与合同编，均未直接规定公摊面积的计算规则和是否可以销售。下面我们来分析“公摊面积”究竟是什么？包括哪些法律规定？公摊面积对购房者有哪些害处？购房者买房时应如何进行法律风险防范呢？

（一）什么是公摊面积

公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。这次新规出台后，外墙面层也将新增计入公摊建筑面积。

关于公摊面积的有关规定

1.《商品房销售管理办法》规定了公用建筑面积的构成、计算原则及分摊系数计算等，同时规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价，即允许三种销售方式，按照建筑面积（包含公摊面积）销售是其中之一。不仅如此，该办法还进一步界定了建筑面积及其产权，即商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利、承担义务。

2.原建设部1995年发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第五条明确规定，“商品房销售面积=套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积”。具体而言：公用建筑面积由两部分组成，即“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”和“套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半”；公用建筑面积的计算方法为“整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积”，同时，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

3.《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的规定，“共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，具体包括：电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积等。

（三）公摊面积对购房者的害处

1.公摊面积没有统一的标准，购房者无法测量核对，侵犯了购房者的知情权，如果开发商推高公摊面积和公摊系数，会让购房者在购房时需支付更多房款。

2.买房后的取暖费、物业费等都是按建筑面积来计算的。也就是说，购房者不仅要为房子里的实际取暖面积交钱，还要为电梯、管道、楼梯、设备间、门厅、地下室和门口的警卫室交取暖费。

3.购房者的公摊面积被拿去牟利，物业公司却未将收入反馈给购房者。

（四）购房者买房时的法律风险防范措施

1.根据《消费者权益保护法》第八条规定，消费者在购买商品时，具有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利，也就是所谓的“知情权”。该法第二十条规定，经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。购房者可根据上述规定，要求开发商或商品房销售主体将建筑面积、套内面积、公摊部位等信息进行明确公示，充分保障自身的知情权。

2.根据《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

购房者可依据上述规定要求物业公司将公摊部分产生的收益，应当在扣除合理成本后交由全体业主管理使用。

3.在签订购房合同前，购房者也需要仔细阅读合同条款，确保面积问题得到明确规定和约束。如果发现开发商以“零公摊”、“赠送面积”故意误导或欺骗购房者的行为，购房者可以选择以开发商故意隐瞒项目真实情况，构成欺诈为由要求撤销合同。也可以开发商无法履行合同义务致使不能实现合同目的，开发商构成根本违约为由要求解除合同。另外，还可依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，要求双方对《商品房买卖合同》合同条款进行诚信磋商，因不可归责于当事人双方的原因或者不可归责于购房者的原因导致商品房买卖合同无法达成一致的，认购书解除，定金应予退回甚至是双倍退回。