买卖不破租赁的例外情形

买卖不破租赁的例外情形？

小律说法

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：

租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

根据上述规定，在租赁房屋时存在上述规定的两种情形，以及当事人另有约定（如约定该租赁合同不适用或者排斥买卖不破租赁原则），那么租赁房屋在租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院不会支持。

小律提醒

承租人在租赁房屋时，对于房屋的权属应当进行细致审查，来确保房屋不存在他项权利（如设立了抵押权）和不存在被人民法院依法查封的情形，避免后续因为房屋权属变动导致租赁合同无法去继续履行。

法律适用

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十四条

租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。