开发商逾期交房，业主可以要求支付违约金吗？

开发商逾期交房，业主可以要求支付违约金吗？

【律师说法】

房屋的逾期交付，一般是指开发商主动违约，延迟交付房屋。根据《民法典》相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，开发商逾期交房，业主可以要求开发商按照合同约定承担违约责任并继续履行合同。

开发商逾期交房，可基于以下两方面理由部分或者全部免除责任：一是不可抗力，即施工期间遭遇的不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，二是商品房买卖合同中双方约定的其他原因而延期交付免除开发商逾期交房责任的条款。

如果商品房买卖合同约定的逾期交房的违约金低于造成损失的，购房者可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。如果双方没有约定违约金数额或者损失赔偿计算的，那么可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

【小律提醒】

在房屋买卖合同中，开发商延期履行交付房屋的义务，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者就可以解除房屋买卖合同，要求开发商返还购房款及所有利息，并支付违约金。如果购房者没有去催告的，就在解除权发生之日起一年内，开发商未按约定交付房屋的，购房者可要求退房。购房者在这个规定时间内并没有要求退房的，那么也就不能因开发商逾期交房而主张退房了。

【法律适用】

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条　根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

第十二条　当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十三条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。