湖南浏阳“农房新政”盘活了土地富裕了农民

       城市的房子作为抵押，可以向银行按揭贷款，而在农村，由于受到种种限制，农民的宅基地、自建住房等不能作为资本流动，农房很难作为抵押从银行贷款。如何有效盘活住房财产，缓解农民“贷款难”？作为湖南省农房抵押融资改革试点县（市）和全国农民住房财产权抵押贷款试点县（市），湖南浏阳市的“农房新政”给出了答案。

“确权颁证” 产权明晰了

      “农村‘宅改’破冰首要之举在于确权，只有先确权，才能再赋权。”农村宅基地确权和土地确权一样，关系到广大农民的切身利益，“确权就是宅基地归谁所有的意思。”3年间，浏阳市对全市约30万宗宅基地进行摸底，目前已确权26.4万宗，确权率达88%。

       推进农房确权颁证，盘活农民“沉睡资本”，是解决农户贷款抵押难问题的关键一步。浏阳市通过打通确权颁证、抵押登记、价值评估、建立流转交易中心等配套环节，贷款办理流程得到优化，浏阳政务中心和各乡镇均设立了不动产统一登记专窗，为农房提供确权颁证、抵押登记的一站式服务，乡镇农户足不出户也能在当地不动产登记所进行申请办理。各银行也建立绿色通道，在要件齐全的情况下，从贷前调查到审批发放，不超过5个工作日。同时，浏阳市还实行颁证费和抵押登记费减免政策，切实降低农民贷款成本。截至2018年6月底，全市农房确权率和颁证率达到52.6%，宅基地确权率92.66%，颁证率63.6%。

       宅基地制度改革启动以来，在确权和“一户一宅”的前提下，浏阳市打破宅基地村域流转限制，探索跨村镇流转，即在当地农村居民点置业定居的“外来户”，经国土资源部门确认已退出原宅基地的，通过缴纳有偿使用费可取得新定居点的宅基地使用权。

“三权分置” 农房值钱了

       宅基地“三权”包括所有权、资格权和使用权。适度放活宅基地使用权是改革的最大看点。浏阳市出台政策，允许宅基地使用权在全市农村范围内流转，直接突破了上述关键法律障碍。

       在开发乡村民宿项目上，田溪村探索宅基地“三权分置”，盘活各家各户闲置农房，引进农城微旅公司负责宣传推广，本地西溪旅游公司负责旅游软硬件建设，农户提供住宿并按标准管理客房，村管员作为三方联系人负责现场事务公共管理。这种“公司+农户”模式让田溪村走出了一条乡村旅游特色发展之路。目前该村已有43家农户签约合作，收益分配中农户占65%。

“资产授信” 农民致富了

       农民贷款难，在很大程度上是因为抵押担保难。过去用农房抵押贷款，相当于“信誉授信”，最多贷5万元；现在宅基地流转范围扩大，用农房抵押贷款相当于“资产授信”，抵押处置渠道更多，农房更值钱了，“死资产”变成了“活资本”，多的能贷到上百万元。

       人行浏阳支行协调各方机构，进行多层次风控机制保障，解决了银行后顾之忧。一方面建立风险补偿机制。除引进政府控股的担保公司，建立“农房抵押+担保公司担保”模式分散风险外，还出台风险补偿办法,由财政每年出资500万元，对当年产生的农房抵押贷款不良贷款进行补偿。另一方面，持续推行“信用评比”优化金融生态。在农村推行“信用乡镇”“信用村（社区）”“信用屋场”和信用农户星级评比，并将之纳入政府绩效考核，信用等级直接影响该区域每个村民的贷款利率和信贷额度，村民个人的诚信表现也关系到整个屋场、村镇的信用等级和村民利益。个人诚信问题不再是私事，有借有还、再借不难的观念更加深入人心。

       浏阳市的“农房新政”实施以来，依托宅基地制度改革，明晰宅基地权属，使宅基地跨村跨镇流转，有效缓解了农民“贷款难”的问题。截至2018年6月底，浏阳市农房抵押贷款余额为15.31亿元，累计办理农房抵押3.81万宗，发放贷款42.32亿元，促进了县域经济社会持续健康发展。

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