一个停车位漫长的争夺史

【前言】   

 现如今，在大城市，车位如城市绿地一般成为稀缺资源。很多城市居民都面临着“有车开，无地停”的窘境。刘露（化名）经历了“先占先得”的争抢车位，经历了立体停车位上的“惊魂”时刻，又因为物业费的纠纷被强行收回车位，这中间一波三折，屡次闹上法庭。

【安装地锁,“占位”被拆除】

    刘露居住在蓝天小区（化名），由于小区系老旧小区，当初规划的停车位不足。物业公司在小区的公共区域设置了若干公用停车位，用于业主停放车辆。平时大家谁到得早谁就先停车，也都相安无事。

    由于刘露平时下班晚，每次回到小区以后，车位都被占满了，这让刘露苦不堪言。于是，刘露便在房屋门前的一个车位上安装了地锁，方便自己停车。周围邻居对此强烈反对，纷纷要求刘露拆除地锁，争吵了几次，刘露依旧我行我素。后来，邻居又找来物业公司，刘露自知理亏，一直拒绝接听物业公司人员的电话。平静了一段时间，刘露竟然接到法院的传票，原来物业公司把她起诉了，要求拆除地锁，退还车位。

    在法庭上，刘露辩称，她确实安装了地锁，但不是强行占停车位。地锁安装在没有产权人的地方，并没有占用物业公司的土地，物业公司也从来没有取得那片土地的使用权证。

    法院经审理后认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。物业公司一直对小区的物业实施管理，刘露在小区内的公共车位上私自安装地锁抢占车位的行为，侵犯了小区其他业主的合法权益。物业公司基于其管理职能，要求刘露拆除地锁的诉讼请求正当，法院予以支持。

    刘露虽然不情愿，但是也按照法院的要求拆除了地锁。随着小区里买车的人越来越多，业主之间因为车位多次发生冲突。为了平息矛盾，物业公司对小区的停车难问题进行了整改，修建了立体停车位。终于，刘露如愿以偿地获得了属于自己的固定停车位，但新的问题随之又来了。

【车辆受损，车位抵赔偿】

    2016年1月，刘露停完车打开车门即将下车时，邻居张洋（化名）因操作不当，把刘露的车位降落到地下一层，致使她的车门被机械卷夹，造成严重损坏，刘露也在车内造成45度倾斜碰撞。

    后刘露将张洋、物业公司诉至法院，要求赔偿修车费用6500元。

    法院经审理查明，在事故发生时，物业公司并未就立体车库的操作进行提示，也未安排专门人员就如何操作进行指导。法院认为，物业公司未履行“派专人对机械式停车设备进行管理和使用”的义务，属于消极实施侵权行为情形，是事故发生的最主要原因。另外，考虑到毕竟是由张洋的操作直接导致刘露的损害，故张洋应承担次要责任。法院最终判决张洋赔偿刘露500元，物业公司赔偿刘露6000元。

    法院判决作出后，因为刘露要求物业公司更换停车位，但此时蓝天小区已没有多余的车位。双方几经协商，最后达成了车位租赁协议：物业公司为刘露办理白云大厦（化名）地下停车场固定车位车证，车证期限为2016年1月21日至10月21日，停车费用为720元（优惠价）。刘露将原蓝天小区停车位退回。自车证期限满后，按照150元/月续租。如不续租，视同没有赔偿修车款。同时刘露自行修理车辆。如续租车位，物业将不再处理修车事宜。”刘露与物业公司对该协议签字确认。

签订上述协议后，双方遵照执行。2018年国庆节过后，刘露突然发现车位被锁，她询问物业公司，物业公司只说不再让她使用车位。多次沟通无果，刘露只能再次走进法院。

【物业反诉，“祸”起物业费】

    在法庭上，刘露只提出了一项诉讼请求，要求物业公司继续履行车位租赁协议，按照150元/月续租车位并办理车证。

    物业公司不同意刘露的说法，认为是刘露没有缴纳2018年的停车管理费，物业公司才锁上车位。同时，物业公司当庭提起反诉，认为此前签订的协议属于不定期租赁合同，可以随时解除；刘露不按约定缴纳停车管理费，构成严重违约；刘露属于蓝天小区业主，白云大厦地下停车场应优先由白云大厦业主使用。因此，要求解除车位租赁协议，并要求刘露按每月150元支付车位费。

    刘露完全不认可物业公司的说法，并一再表示不同意解除合同，是因为物业公司把车位锁上了，自己没办法用才拒绝交费。同时,刘露表示自从把蓝天小区的车位交上去之后，在自己居住的小区已经没有车位，长期以来都是将车停在白云大厦地下停车位。刘露向法院提交了此前缴纳车位费的凭据。

    经法官仔细询问，原来物业公司是跟刘露在物业费收取问题上发生了争执，刘露认为物业公司提供的物业服务不到位，迟迟不缴纳物业费；物业公司认为刘露的要求不合理，不能作为不缴纳物业费的理由。在双方发生了几次冲突后，物业公司锁上了刘露的车位。在法庭上，物业公司明确表示，只有刘露缴纳了物业费，才会为她办理车证。对于车位的使用，刘露和物业公司都承认，必须有物业公司办理的车证，刘露才能继续使用车位。

【失而复得，业主获支持】

    法院经审理认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。合同当事人即市场主体自愿地进行交易活动，可以根据自己的知识、认识和判断，以及直接所处的相关环境去自主选择自己所需要的合同，去追求自己最大的利益。刘露与物业公司之间的车位租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。

    由于刘露现在所用车位是其退回原车位以后才获得此车位的租赁权，如果此时物业公司选择不将涉案车位出租给刘露，刘露也无法取回原车位，将面临无车位可用的境地，明显显失公平。由于车位系民生重要事项，直接关系人民群众的切身利益，故此时应赋予物业公司广义上的强制缔约义务（非法定），即物业公司在刘露按标准缴纳停车费的情况下，继续向刘露出租车位，以确保她有车位可用。

    至于是否按照每月150元的标准，法院认为车位使用费的标准系车位管理方根据相关规定来决定，不宜在案件中确定。但在该案中，物业公司明确表示现在的车位费标准为每年1800元，刘露表示认可，故刘露应按该标准缴纳车位费。

最终，法院判决物业公司在刘露按照停车费标准缴纳停车费的前提下，继续向刘露出租车位。

来源：人民法院报