这些业主须知你知道吗？

【预交物业费有法律依据吗?】

实际上，这样的做法是没有依据的。按照规定，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费;经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，若是物业公司没有出示政府行政部门批准文件，可以拒交。

【小区内的停车位归开发商还是归业主?】

有产权的停车位归开发商所有，可以出售给业主，业主也能获得车位产权证，人防工程改造的地下停车位，开发商不是产权人，建成后由开发商委托物业公司开展租赁业务。这种人防车位只能租，没有产权证书。如果停车场包含业主公摊面积内，属于公共用地，则房开商无权出租或出售车位，应由小区业主委员会来决定车位的使用。

【哪些停车位可以办理产权登记?】

只有在建筑区域规划内建造的停车位，开发商才可以办理产权登记。这种情况比较多见的是开发商从一开始报批时就规划有停车位。

人防车位和占用业主共有道路或其他场地的停车位属于全体业主共有。

【小区住宅架空层属于业主所有吗?】

可查看小区规划图，如果属于公摊的，就属于小区全体业主的。

根据《物权法》第六章所称的共有部分：

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分……避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

《物权法》第六章第七十二条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。”

第七十三条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

【一楼业主需要交电梯费吗?】

答：高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样，承担电梯运行维护费。

一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。自然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

【什么情况可以拒交物业费?】

答：从实践来看，业主可以拒交物业费有以下几点：

(1)公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵。

(2)建筑质量存在问题，物业公司未尽维修义务。如房屋漏水，经向物业公司报修后未能解决。

(3)行使管理责任不到位。如未及时有效制止违章搭建、拆除承重墙等违法行为。

(4)未能履行安全保障义务。如财物被偷，车辆被盗、被划;在小区内受到第三人侵犯等。

(5)物业公司未公布账目，侵害业主知情权。

(6)物业公司人员滥用职权。如非法闯入业主住宅，违法对业主实施停电、停水、停气等行为。

(7)物业公司超越其职权，如擅自利用小区公共场地、设施牟取不当利益等。

【物业公司有权停水停电吗?】

答： 停水停电的权利是供水、供电公司的一项重要合同履行抗辩权，物业公司不是供水供电合同的主体，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于涉他条款，依据合同相对性原则，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。

【物业公司能够对业主进行罚款吗?】

答：不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。

罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。

【哪些收入都归业主共有?】

1、小区内公共场所出租的广告收入;

2、小区内属于全体业主共有的停车位收费;

3、小区广场、小区公共场所租给商家搞活动所收取的场地租金。

【业主有权审查物业管理公司的财务收支吗?】

没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务资质，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。