买二手房如何避“坑”

买房是大事，稍不谨慎可能就被坑了。买二手房有哪些坑要注意呢？

房屋证件不齐全的坑

房产证或不动产权证书是证明房屋所有权的唯一凭证。即使买方按照合同约定交纳了购房款，并已住进购买房屋，如果没有及时办理房屋过户手续，仍然会承担一定的法律风险。比方说房屋所有权人一房二卖、因房屋所有权人有其他债务纠纷被法院查封等情况。除此之外没有及时办理过户手续也会影响后续房屋买卖、贷款、户口迁移等情况。

律师建议：在购买房屋时需要核实房屋有没有被抵押，如果有抵押交易前首先要涤除全部的抵押权。还需要查询房屋是否有被法院查封的情况，如果房子被法院查封，后续可能会存在无法办理过户登记的情况。

房屋设立居住权的坑

自2021年1月1日起实施的《民法典》增设了一个居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。对于设有居住权的房子，只要居住权期限未到，及时购买了房屋也无权将居住权人赶走。

律师建议：购买二手房屋时，一定要查清楚房屋上是否登记了居住权，可以到当地房屋登记机构查询。

房屋出售前已出租的坑

根据“买卖不破租赁”的法律规则，购房者在购买房屋之前，应当调查了解该房屋是否已经出租给他人。如果房屋出售前已经被出租，购房者即使在办理了房屋产权变更登记以后，也存在不能入住或正常使用的可能。

律师建议：在购买二手房时可让卖家在房屋买卖合同中承诺该房屋未出租给他人，若违反该承诺的，购房者有权要求解除合同或者要求卖家承担相应的违约责任。

房屋学区名额已使用的坑

不少人为了小孩上学去购买学区房，除了充分了解当地入学政策外，购房者在签订房屋买卖合同之前应当仔细询问房东是否已经使用了该房屋的学区功能。户口已迁走、但学位仍被占用的情况偶有发生。

律师建议：买卖双方可在房屋买卖合同上注明学位是否占用，违反该约定的，购房者将有权立即解除合同，并且要求房东承担因其违约而产生的违约责任。

购房后前户主不迁走户口的坑

购买二手房前户主未迁走户口，无法迁入新户口。

律师建议：在签订房屋买卖合同时，对户口问题明确约定办理户口迁移的具体时间，并设定违约金，如果卖方不能在期限内迁走户口的话，需要对购房者承担相应的违约责任。

二手房买卖税费的坑

在二手房交易中，购买方和出卖方各自承担相应的税费。一般情况购买方需要缴纳契税、交易服务费、印花税、产权转移登记费；出卖方需要缴纳交易服务费、印花税、个人所得税；

实践中一般都约定由购买方承担全部的税费，如果没有约定税费应由谁承担，则应根据上述的承担项目，分别承担。 

律师建议：未避免发生不愉快，买卖双方在签订房屋买卖合同中应具体约定税费由谁承担。