《湖南省物业管理条例》群众安居的法制保障

       物业管理作为一个新兴的行业，伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业发挥了积极的作用。但是，在它蓬勃发展的同时，也存在着管理难的重多问题。近年来，关于物业管理纠纷的各种报道屡屡见报，矛盾激烈者常有大打出手、集体上访、诉诸法庭等现象。物业管理投诉年年大幅度上涨，与拆迁投诉成为建设行业两大投诉热点。问题的根源应该从多种角度去观察，例如：立法角度、意识角度、管理者与被管理者之间的关系等等，都是管理难的体现。

       7月19日，省十三届人大常委会第五次会议表决通过了《湖南省物业管理条例》，并将于明年1月1日起正式实施。该条例对于依法做好物业管理工作，提升人民群众幸福指数，构建和谐社会具有重要意义。

      重点解决难点问题，为物业管理提供制度保障

      物业管理，涉及千家万户切身利益。

      该条例是一部兼具民事规范、行政监管、社会治理特征的综合性法规。省人大常委会在立法过程中把握了依法立法、公平公正、务实管用3个原则，注意问题导向、人民利益导向、市场经济导向、政府监管导向，重点解决了当前物业管理工作中存在的难点问题，较好地回应了社会关切，为物业管理提供了制度保障。

       完善了物业管理体制。明确了物业行政主管部门和其他相关行政管理部门的职责，强化了街道办事处、乡镇人民政府的职责，对居(村)民委员会的职责进行了明确。同时，还规定设区的市、自治州、县(市、区)政府应当建立物业管理联席会议制度，定期研究解决物业管理活动中的重大问题。

       解决了业主大会成立难、业主委员会开展工作难的问题。条例规定，对于符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府提出筹备申请，10名以上业主也可以联名申请。街道办事处或乡镇人民政府负责依法监督指导业主大会的成立和业主委员会选举等工作。为调动业主委员会成员的工作积极性，保证业主委员会成员正常履职，业主大会除决定业主大会、业主委员会的工作经费之外，还应当决定业主委员会委员的工作津贴及标准。

       建立了物业保修金制度。条例规定，建设单位在竣工验收备案前，应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例交存物业保修金，作为物业保修期内物业维修费用的保障。建设单位在物业保修期内未及时履行保修义务的，业主或物业服务企业可以申请使用物业保修金予以维修。

       针对专项维修资金使用难、小区停车难、老旧小区物业改造难特别是既有建筑加装电梯难等问题，规定了相关措施。如今年的省“两会”上，许多省人大代表和政协委员都就老旧住宅加装电梯的问题提出了建议、提案，直接反映出广大人民群众对老旧住宅加装电梯的迫切需求。条例规定政府应当采取措施，支持老旧住宅改造建设，对需要增设电梯的，有关部门应当予以支持。

     严格物业承接查验，防止建设质量问题遗留到物业管理阶段

      物业事务中的矛盾纠纷，很大部分与房屋工程质量或小区公共设备设施存在问题有关。因此，物业的承接查验，特别是前期物业管理阶段的承接查验，是维护业主利益，不让建设过程中的质量问题遗留到物业管理阶段，减少物业矛盾纠纷的重要环节。

      条例有大量篇幅对物业承接查验进行了规定。首先，新建物业未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接，否则，会受到责令限期改正的处罚，甚至会作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

      其次，在现场查验时，物业服务企业应当邀请业主代表、当地物业管理行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府、居(村)民委员会参加，必要时可以聘请有关专业机构予以协助。

      第三，明确了现场查验的内容和标准，物业服务企业必须逐项对照检查是否合格。

      第四，鼓励实行住宅物业住房品质分类，物业服务企业根据住宅物业在规划设计阶段提出的住房品质类别要求，对照建设单位(开发商)在住宅小区综合验收时聘请的第三方评估机构出具的住房品质验收意见，进行逐项查验，为业主把好物业质量关。

      第五，现场查验完成后，物业服务企业要与开发商签订物业承接协议并公示，要将物业承接查验情况向当地物业管理行政主管部门备案。

      车库、车位应首先满足业主需要，开发商不得拒绝出租给业主

      当前，由于小区停车库、停车位紧张，导致小区停车矛盾突出。条例对此进行了规范。

物业管理区域停车矛盾主要体现在3个方面：一是权属争议，由此引发的停车收费矛盾;二是车位不能满足停车需要而引发的矛盾;三是业主有租、购多种需求，而开发商不予支持引发的矛盾。

       为回应社会关切，条例进行了明确和细化：重申了《物权法》的规定，明确“物业管理区域规划设置的机动车停车库、车位应当首先满足业主需要”“占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位，属于业主共有”，并进一步规定“建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的单位或者个人”;规定“业主要求承租尚未处置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租”，以此来满足业主的多层次需求，最大限度地保障业主的权益。

      物业公司不得擅自提高物业服务收费标准，服务不到位业主可投诉

      因物业公司服务不到位，导致业主不愿交纳物业费的情况时有发生。条例对此进行了规范，既解决物业费拖欠问题，又保障业主享有相应的服务。

      条例首先从双方的权利义务方面予以明确，既规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，物业服务企业有权按照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业费，也规定了物业服务企业有按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务的义务。如物业服务企业履行合同不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，还应依法承担相应法律责任。

      同时，条例规定了相应的督促机制，规定业主委员会应当督促业主交纳物业服务费，并规定业主欠交物业服务费的，物业服务企业可以依法催交。业主如果认为物业公司服务不到位，可以向业主委员会反映，向县级以上人民政府物业管理行政主管部门投诉，还可以申请人民调解组织进行调解。

      此外，条例明确了物业服务企业的公示义务，要求物业服务企业应当公示物业服务合同约定的收费项目、收费标准、收费依据、收费方式，不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。为约束物业服务企业的涨价行为，条例还规定物业服务合同期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的，物业服务企业应当按幢公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料，与业主委员会协商，并经业主大会同意;没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并签订变更协议。

     遇到紧急情况可直接申请使用物业维修资金，建立异议表决制度

      物业专项维修资金的管理和使用，关系到物业的安全、正常使用，但实际使用起来却因程序复杂而困难重重。条例如何解决这个问题?

      为解决专项维修资金使用难的问题，条例主要作出了两项制度设计：

       一是针对危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即进行维修、更新和改造的紧急情况，规定了应急使用制度。如对于物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏，消防、电力、供水等系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏，电梯故障等情况，可以不经过常规的“须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意”表决程序，而是可以直接申请使用维修资金。不过组织应急维修前后仍需有相应的审核和公示程序。

       二是规定了异议表决方式。异议表决方式就是把表决规则须经三分之二同意置换成反对者不超过三分之一的即视为表决通过，以此提高使用维修资金的决策效率。为便于业主监督，条例还规定异议方式投票表决的全部资料应当保存3年以上，业主可以查询、复制相关原始资料。

       明确禁止行为，维护良好居住环境

       条例对物业管理区域内的禁止行为作出了详细规定，以规范物业的使用与维护，保障公共利益和业主的合法权益，维护公共秩序和良好的生活居住环境。

     “条例所具体列举的禁止行为，主要是现实中比较常见、危害较大、问题较为突出的一些行为。”曾东楼说，比如改变房屋的承重结构、擅自将住宅改变为经营性用房、侵占屋顶或地面架空层等公用部位、高空抛物、违规停放车辆、违规饲养动物等。针对业主反映强烈的犬只扰民、犬只伤人问题，条例还专设一条规定对犬只管理进行规范，业主、物业使用人饲养犬只的，应当依法养犬、文明养犬，不得损害他人的合法权益。

       条例同时规定，对违反这些禁止性规定的，物业服务企业、业主委员会应当及时予以劝阻和制止。劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法处理。违反了这些规定，要依法追究法律责任。条例还对有关部门的监管职责进行了明确，要求其在物业管理区域内显著位置公布联系方式，及时调查处理投诉举报事项，并向投诉举报人告知调查处理结果。

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