房屋买卖合同纠纷：房主违约，随意涨价怎么办？

【前言】

买卖房屋时买卖双方一般都会签订房屋买卖合同，合同要载明的内容是比较多的，包括房屋基本信息 、付款金额、付款方式 、房屋交付时间、违约责任等，那么，如果房东违约，随意提高房价，我们应该怎么办？

【案情简介】

2016年10月，梁某与龙某经房屋中介公司签订《房产买卖合同》，梁某按照合同约定先后交付定金及购房款，出卖方龙某承诺在2017年1月30日之前协助梁某办理过户登记。关于违约责任，合同第7.4条约定，双方任何一方违约导致本合同终止或者有其它违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。

 但房屋所在市限购政策的出台，导致房价上涨，龙某表示难以继续履行合同，拒绝与梁某办理过户登记手续。梁某不服，起诉至区法院，要求龙某返还收取的定金并承担合同中所约定的违约责任，即龙某应支付房价款20%的违约金380000元，龙某则主张违约责任过高，请求调低。

一审法院在审理过程中明确《房产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行义务，享受权利。至于违约责任，因梁某未举出有效证据证明其因龙某违约所致损失情况，一审法院以合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定龙某支付违约金160000元并返还定金。　

 梁某不服，上诉至该市中级人民法院。二审法院认为，龙某在合同约定的过户履行期限届满前明确向梁某表示不愿意履行合同，根据双方签订的《房产买卖合同》第7.4条“双方任何一方违约导致本合同终止或者有其它违约的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金”的约定以及总房价为1900000元的事实，龙某应当向梁某支付违约金380000元。关于违约金是否应当调整减少的问题，二审法院认为，虽然龙某主张调整减少违约金并陈述相邻房屋的出售价均为1900000元左右，但其并未提供相应的证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。另一方面，梁某在一审中举示了房产网信息以证明房屋价差高于违约金，作为房屋买卖的中介机构也在一审中对梁某举示的房屋价格信息予以确认。综上，从现有证据来看，梁某所举示的证据证明力高于龙某的陈述，故本案不存在违约金过分高于损失的情形，一审对违约金调整减少不当，二审法院判决龙某向梁某支付违约金380000元。

【律师说法】

在遭遇房屋出售方拒绝履行合同时，买方有权要求卖方继续履行或者解除合同。

《合同法》第107条明确规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，在遇到卖方违约拒绝交付房屋时，买房人可以根据自身情况起诉至法院，要求卖方继续履行房屋买卖合同，或者解除合同并要求卖方赔偿损失。值得注意的是，在卖方未取得房屋全部产权及房屋存在查封、抵押等情形且不能解除时，房屋将无法过户。

法院认定买方要求卖方赔偿损失或者支付违约金的标准《中华人民共和国合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条第1款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定。

关于违约金具体赔偿数额的确定，法院一般认为违约金的认定基础应当以实际损失予以计算，同时结合原、被告双方过错程度，参考当地房价差，原告的损失，原告出售房屋积极履行合同等因素进行综合考量。

另外，如果合同约定的违约金不足以弥补损失，买方可要求卖方承担损失赔偿责任，但这种差价损失赔偿的主张想要得到法院支持，一般需要买方采取了有效措施防止损失扩大，比如另购房屋或者及时提起诉讼等。