租赁期间，房屋被强制执行怎么办？

咨询人来电：租赁期间，因为房东欠款租赁的房子被法院强制执行，怎么办？

【律师说法】

依据我国相关法律的规定，承租人在人民法院采取查封等保全或执行措施之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，执行房屋不影响房屋租赁合同的效力。新的买受人应当继续履行该租赁合同直至到期，也就是说承租人可以继续承租房屋直至原合同到期。租客可以通过案外人异议的方式向法院主张自己的租赁权，提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查。

如果租赁合同是在法院查封之后签订，租赁合同无法对抗法院的强制执行。在法院要求腾退时，承租人应当主动搬离。对于未履行完毕的租赁合同以及因提前搬离造成的经济损失，可以保留相应证据，由出租人承担责任，协商不成可向人民法院提起诉讼。

【小律提醒】

租房作为社会生活中常见的法律行为，与人们的生活密切相关。在签订租赁合同前应做好审查，特别是房屋所有人主体信息，核实出租人是否是房屋所有权人或有权代理人，可要求其出具不动产权证；对于公司所有的房屋，可以通过国家企业信用信息公示系统，可以查询公司涉诉信息。

【法律适用】

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十四条 【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第五百八十五条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020修正）第二十四条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。

人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。