租赁合同纠纷之房屋违建

律师说法：

关于违章建筑的认定

根据《城乡规划法》第40条第1款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。违章建筑主要包括：

1.未申请或申请未获得批准，并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物;

2.擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物;

3.擅自改变了使用性质建成的建筑物;

4.临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物;⑷通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物。

二．违法建筑的合同效力及相关费用处理

（一）违法建筑租赁合同效力问题

违法建筑租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第2条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第3条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

（二）相关费用处理问题

1.房屋占有使用费

虽然租赁的房屋属于违法建筑，但不影响承租人基于占有违法建筑而实际享有无形的占有利益以及因此获得的其他利益，在租赁合同被确认为无效后，承租人获得的利益没有了合法根据，属于不当得利。《民法典》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”因此，由于承租人已经实际占有使用违法建筑，所获得的无形利益和有形利益应当以合适的方式予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第4条对此做了进一步确认：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。”因此，一般来说承租人应当支付相应的房屋占有使用费，具体金额主要依据合同约定的租金标准。

依据《民法典》第157条的规定，在返还既得财产或折价补偿时，还应当考虑双方的过错问题。同样，对于违法建筑房屋占有使用费具体金额的确定，除了依据合同约定的租金标准，法院在实践中亦参照过错责任原则来进行调增或调减。

综上，法官对违法建筑占用费的确定和增减有一定的自由裁量权，但当事人双方都应当及时采取措施避免损失的扩大，如补办相关手续，积极维护自身权益。同时，在面对疫情等不可抗力因素时，当事人可以尽量提出自己的困难之处，以求获得更多的房屋占用费减免。

法律适用：

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020修正)第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。