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租赁的房屋是违章建筑合同有效吗?

2022-05-19 法律服务网 655

租赁的房屋是违章建筑合同有效吗?

【律师说法】

从现行法律规定看,“违章建筑”大多情况下不是泛指所有违反法律规定的建筑,而是特指违反《土地管理法》、《城乡规划法》等建设项目规划、审批手续而建造的建筑物、构筑物,如未经规划许可建设的房屋、超期临时建筑等。根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。除法律另有规定外,违建房屋租赁合同是没有法律效力的,因为房屋属于违章建筑,本身不具备产权,无法对外出租或者出售,出租人明知道是违章建筑还对外出租的,双方签订的租赁合同无效,如果给承租人造成损失,应当承担民事赔偿责任,承租人有权要求出租人退还剩余的租金、押金等合同约定的费用。尽管合同无效,但承租人在租房期间实际使用了违法建筑占有人的房屋财产,应当按照合同约定的租金标准支付相应占有使用费。出租人虽然可以收取房屋占有使用费,但是依法会被处以违法所得一倍以上、三倍以下的罚款。

【小律提醒】

租赁时应当要求房东出示身份证明、不动产权属证书等证明住房权利归属的材料,并有权要求房东配合其依法查询、核实有关信息。避免租房掉坑,免去处理纠纷的烦恼。

【法律适用】

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条 【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

《商品房屋租赁管理办法》第六条 有下列情形之一的房屋不得出租: (一)属于违法建筑的; (二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的; (三)违反规定改变房屋使用性质的; (四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第二十一条 违反本办法第六条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,对没有违法所得的,可处以五千元以下罚款;对有违法所得的,可以处以违法所得一倍以上三倍以下,但不超过三万元的罚款。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。
第四条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

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